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房地产权证里隐藏的危害
案情介绍：
一九九六年十一月，个体工商户郭某与佛山市某房地产开发公司签订《商品房卖买合同》，购买开发商在佛山市汾江路开发的商品房写字楼500平方米，总房价300万元人民币。按合同约定，开发商应在一年内为郭某办妥"两证"（房屋所有权证和国有土地使用权证）。但开发商拖至一九九八年七月才通知郭某交缴了十几万元契税后领取该500平方米写字楼的《房地产权证》一本。郭某当时曾问开发商为何只有一个证？开发商答这个证是两证合一的新证，已包括国土使用权证的。郭某听完解释后觉得开发商说的在理，也就相信"两证"手续齐备了。
到了二00一年春节后，郭某因生意需要向银行贷款，决定以该写字楼作为贷款抵押物。当银行审查郭某抵押的写字楼手续时，发现其持有的《房地产权证》中"土地情况"一栏是空白的，逐要求郭某前往市国土局地籍科查实。郭某开始以为是银行信贷部门刁难他，还有些生气。当他前往市国土局地籍科查询后方获悉一个惊人的消息，原来，郭某被地籍科的同志告知他持有的《房地产权证》并非真正"两证合一"的契证，由于开发商在办理该证时没有缴纳国土使用权出让金，致使该《房地产权证》不具有国土使用权的法律效力。按一类地段甲级写字楼的出让金收费标准，开发商或郭某需补交20多万元出让金方能办理国土使用权证。由于要补交20多万元出让金对本来资金较紧张的郭某无异于雪上加霜，抵押贷款的事情自然就泡汤了。
郭某在惊叹之余想起了找开发商论理。谁料郭某抱着一线希望找到开发商临时负责人时，得到的答复是该公司已于一年前倒闭，除了百般的道歉之外，开发商不可能为他补交任何款项。
目前，郭某已经聘请律师准备将开发商及其开办单位告上法庭，寻求法律保护。
律师点评：韩晓东主任律师
首先，我们对"两证合一"的《房地产权证》的三个发展变化阶段应该有一个认识。第一阶段是两证分离阶段。在一九九五年之前，商品房的买卖的合法凭证是《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》两个证件。在这个阶段由于实行两证分离制度，所以不会给购房者造成错觉。
第二阶段是两证合一阶段。在一九九六年至一九九九年期间，广东省境内曾推行过两证合一的制度，以《房地产权证》代替了过去的两证。由于这个期间国土、房产两个管理部门对两证合一的问题没有统一的认识，所以，在佛山市国土局方面并没有执行这个制度，仍然坚持两证分离的做法。在这个阶段，购房者手上持有的《房地产权证》很可能存在一个陷阱，表面上这个《房地产权证》给了购房者两证合一的错觉，实际上并没有办理土地使用权登记或未缴纳出让金，造成购房者潜在的经济损失。
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