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降低住房贷款风险
案情简介：
2002年12月，刘某与佛山市某房产公司签订了《商品房买卖合同》，约定房产公司应在住房公积金贷款到位后将房屋钥匙交付刘某，并在60日内办理好房产证；并就逾期交房及付款的违约责任进行了约定。 合同签订之日，刘某支付了15万元首期款，但在办理公积金贷款时，依据规定，房产开发商须先提供手续在办理房屋所有权证并进行抵押登记后，公积金管理中心方能发放公积金贷款，而房产公司则以合同约定的只有在取得公积金贷款后才能办理房屋所有权证，否则房产公司尚未取得房款该房就已成二手房。就此，双方发生纠纷，协商不成，刘某诉至法院，请求终止履行，退还首付款，承担违约责任。
律师点评：张子瑜律师助理
上述问题在住房公积金贷款过程中经常出现。分析此案，应从如下三个方面进行。首先，佛山市关于此方面公积金贷款的规定是，现房个人办理公积金贷款须对现房办理抵押登记后才能放款。这就要求房产公司在贷款发放之前为购房者办理《房屋所有权证》，进而办理抵押登记手续。本案中，双方在合同中已明确该合同付款方式为公积金贷款，房产公司就有义务提供相关资料协助刘某办理公积金贷款手续，否则房产公司应承担违约责任。 第二、购买商品房基本付款方式有一次性付款、分期付款、商业贷款、公积金贷款等形式。本案中双方共同约定的贷款方式是公积金贷款，也是约定的惟一付款方式。依照合同法规定，合同变更须双方协商一致，未经协商一致不能变更合同条款。本案中，未与刘某协商一致，故房产公司不能要求将本合同付款方式变更为一次性付款，也无权要求刘某一次性支付全款，其要求不具合法性。 最后，从本案中双方约定"开发商收到银行提供的公积金贷款后60日内为刘某办理房产证"这一合同内容来看，买卖双方对现房抵押办理个人公积金贷款的程序和手续存在重大误解，致使合同内容与公积金贷款的有关规定相违背，从而导致该合同内容无法继续履行。在合同履行不能的情况下，按我国民法通则及合同法的有关规定，刘某有权要求解除合同，返还已付款项。
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