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行使合同解除权，应见"机"行事
案情简介：
2003年1月4日，刘某与佛山市某房地产开发公司签订了商品房买卖合同及补充协议。在买卖合同中，双方约定了房屋价格、交房日期、买方的合同解除权等条款。双方又在补充协议中具体约定了买方的合同解除权的情形："除双方特别约定外，如出卖人在《买卖合同》规定的买受人有权解除《买卖合同》的情况发生时，自该情况发生之日起３０日内未收到买受人发出的解除《买卖合同》和本补充协议的书面通知，则视为买受人认可未达到合同条款规定部分之现状并放弃退房的权利。"此后，刘某如约交付房款，但是，房产公司逾期二个月仍未交房。刘某依据买卖合同中"出卖人逾期交房的违约责任"条款之"逾期超过６０日，买受人有权解除合同……"的约定，房地产公司已构成违约，故向房地产开发公司送达《解约通知书》。房地产开发公司则认为，交房日期届满两个月后，刘某享有解除合同的权利，但其未在自享有该解除权之日起３０日内行使该权利，依补充协议之约定，应视为刘某认可其逾期交房，并放弃退房的权利。因双方意见不合，故发生纠纷，后刘某向法院提起诉讼，要求房地产公司返还已付房款，并支付违约金。
律师点评： 律师助理 张子瑜
在商品房买卖合同履行过程中，如何有效地行使合同解除权应引起作为弱势买方的注意。 具体分析此案，应从个方面进行。第一，关于什么是合同解除权的问题。合同解除权是指合同有效成立以后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或向将来消灭的一种行为。《合同法》第九十三条第二款规定："当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同"。此为约定的合同解除权。此案当中，买卖合同中关于房产公司逾期交房超过６０日，刘某有权解除合同的约定就是合同的约定解除，刘某就享有解除权。第二，关于合同解除权行使期限的问题。合同解除权应在适当的期间内行使。《合同法》第九十五条规定："法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方当事人催告后在合理的期限内不行使的，该权利消灭。"此案中，商品房买卖合同补充协议约定"除双方特别约定外，如出卖人在《买卖合同》规定的买受人有权解除《买卖合同》的情况发生时，自该情况发生之日起３０日内未收到买受人发出的解除《买卖合同》和本补充协议的书面通知，则视为买受人认可未达到合同条款规定部分之现状并放弃退房的权利。"这实际就是约定了合同解除权的行使期限为解除权产生之日起３０日内，未在该期限内行使解除权即产生权利消灭的法律效力。
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