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谨防商品房预售中的"陷阱"
案情简介
2001年8月，刘某相中佛山市某楼盘一套商品房。但是，开发商佛山市某房产公司尚未取得该楼盘商品房预售许可证。刘某与某房产公司签订了非正式购房合同，约定，刘某支付定金2万元，首期款10万元。 某房产公司在2002年7月1日前交付房屋，如逾期一日，则按房价款的万分之三支付违约金；逾期二个月交房，刘某有权解除房屋买卖合同，且某房产公司除退还已付房款外，还要双倍退还定金。2001年10月，某房产公司取得该楼盘预售许可证后，要求刘某重新签订正式的商品房买卖合同。刘某正式签约时，发现正式合同中，交房时间比非正式合同约定的推迟了三个月，同时，延迟交房的违约处理方式变成按中国人民银行同期贷款利率计算，某房产公司对此解释是为了方便办理购房手续，原非正式购房合同仍为有效，刘某签约，但仍保存原合同。 此后，因该楼盘出现不少问题，某房产公司擅自更改了小区规划，刘某不准备购买该房屋。2002年8月，刘某以原合同约定的逾期交付一个月，自己有权退房并要求双倍返还定金为由，向某房产公司提出退房和双倍返还定金。某房产公司认为，双方既然签订了正式的商品房买卖合同，就应接受新合同的约束，公司可以按原合同规定，自9月1日起承担违约责任，但不能退房和双倍返还定金。为此，刘某向法院提起诉讼。
律师点评： 张子瑜律师助理
商品房买卖过程中，经常会出现开发商在未取得商品房预售许可证的情况下，以各种方法变相进行商品房销售的情形。该案中主要是解决两个方面的问题，第一个是在某房产公司未取得商品房销售许可证时，刘某和某房产公司签订的非正式合同是否具有法律效力？第二个是刘某和某房产公司签订的正式契约合同是否有效？解决这两个问题是本案关键之所在。首先，关于非正式合同的效力问题。许多房地产开发商未取得商品房预售许可证就与客户签订自己拟订的认购书或买卖合同，此种行为普遍存在。不出问题，相安无事，出了问题，只能依法解决。 《商品房销售管理办法》明确规定，某房产公司在未取得商品房销售（预售）许可证之前，是不能以各种名义、方法销售或变相进行商品房销售的，当然，也就不允许某房产公司向购房者收取任何具有预付款性质的费用。而上述做法违反了《商品房销售管理办法》和《城市房地产管理法》的规定。依据《合同法》的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，本案中，刘某与某房产公司签订的非正式合同是无效的，不能得到法律的保护。 合同无效，导致合同内容得不到法律的保护。但是，合同双方仍可以在合同约定之外，得到相应法律的保护。
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